जमिनको मनमौजी मूल्य, काठमाडाैं संसारकै छैटाैं महँगाे

न्युयाेर्क, सिड्नी, पेरिस, मस्काे र सांघार्इभन्दा चर्काे मूल्य

main-news_durbarmarg_day_web

काठमाडौँको दरबारमार्ग जहाँ जमिनको मूल्य नेपालकै सबैभन्दा महँगो छ।

उत्पादनको साधन हुनुपर्ने जग्गा सट्टेबाजीको सिकार बनाइएपछि सहरी क्षेत्रको जग्गाको मूल्यले आकाश छुँदैछ ।
काठमाडौंको दरबारमार्गमा आनाको ८ करोडसम्म भन्न थालिएको छ । यो मूल्यअनुसार दरबारमार्गमा भन्दा संसारकै
सर्वाधिक महँगा स्थानहरुमा दरिएका अमेरिको न्युयोर्क, अष्ट्रेलियाको सिड्नी, फ्रान्सको पेरिस, रुसको मस्को र चीनको
सांघाईमा जग्गा जोड्न सस्तो पर्ने देखिएको छ ।

केही साताअघि दरबारमार्गको हट–ब्रेड छेउको ६ तले घर सहितको ८ आना जग्गा रु. ६७ करोडमा किनबेच भयो । बानियाँ थरका व्यक्तिले किनेको उक्त जग्गा प्रतिआना साढे ७ करोडको हाराहारीले बिक्री भएको स्रोत बताउँछ । देशकै सबैभन्दा ‘प्राइम लोकेसन’ दरबारमार्गमा भन्ने बित्तिकै किन्नका लागि जग्गा उपलब्ध छैन, कारोबार भइहाले आठ करोड प्रतिआनासम्ममा कारोबार हुन्छ । यसले दरबारमार्गको जग्गा संसारकै महँगा स्थानका जग्गाको हाराहारीमा कारोबार भइरहेको देखाउँछ । अन्तर्राष्ट्रिय बजारको रियल इस्टेट मार्केटसँगको तुलना गर्दा, अति कम विकसित राष्ट्र नेपालको दरबारमार्गस्थित जग्गा विश्वको छैटौं सर्वाधिक महँगोमा पर्छ ।

रियल इस्टेट सम्बन्धी अध्ययन गर्ने अन्तर्राष्ट्रिय संस्था ‘नाइट फ्र्याङ्क’ ले विश्वबजारमा १ मिलियन (१० लाख) डलरमा कति वर्गमिटर जग्गा आउँछ भन्ने अध्ययन गरेर करिब डेढ महिनाअघि प्रतिवेदन सार्वजनिक गरेको थियो । प्रतिवेदनका अनुसार विश्वका सर्वाधिक महँगो जग्गा भएका १० स्थानको सूचीमा परेका न्युयोर्क, सिड्नी, पेरिस, मस्को र सांघाईभन्दा पनि काठमाडौं (दरबारमार्ग) मा जग्गा महँगो पर्ने देखिएको छ । ‘नाइट फ्र्याङ्क’ को अध्ययन प्रतिवेदन अनुसार न्युयोर्क हुँदै सिड्नी, पेरिस, मस्को र सांघाई क्रमशः ५औं देखि १०औं महँगो स्थानमा सूचीकृत छन् । यी स्थानमा जमिनको मूल्यलाई आधार मान्दा काठमाडौं (दरबारमार्ग) विश्वको छैटौं सर्वाधिक महँगो स्थान हुन आउँछ । (हे. बक्स)

जग्गा उत्पादनको साधनभन्दा व्यापारिक किनबेचका वस्तुका रूपमा फेरिन थालेकाले मनमौजी मूल्य निर्धारण हुन थालेको हो । जग्गा उत्पादनको साधन भए पनि अहिले विनिमयको वस्तु भइसकेको अर्थशास्त्री केशव आचार्य बताउँछन् । ढल, बत्ती, बिजुली, सडक सहितको सुिवधा तथा जग्गाले दिने प्रतिफलका आधारमा मूल्य निर्धारण हुनुपर्ने भए पनि नेपालमा जग्गामा सट्टेबाजी भएकाले मूल्य अनियन्त्रित भएको उनी बताउँछन् । जग्गामा लगानी गर्नेहरूले कि त तत्काल विक्री गरेर नाफा खोज्ने कि त कालो धनलाई थन्क्याउने माध्यम बनाएका कारण जग्गाको मूल्य बढेको उनको तर्क छ । नेपालमा वैकल्पिक लगानीको आकर्षक क्षेत्र नभएकाले पनि जग्गामा लगानी गरेर सुरक्षित हुन खोज्नेहरू बढेका छन् ।
मनोमानी भाउ
बजार अर्थतन्त्रमा वस्तुको मूल्य निर्धारण माग र आपूर्तिका आधारमा हुन्छ । खरिद गर्ने चाहनेले जति पनि मूल्य तिर्न तयार हुने र बिक्री गर्न खोज्नेले सीमा नै नतोकी जग्गाको भाउ निर्धारण गरेपछि आकर्षक ठाउँहरूमा जग्गाको मूल्य छोइनसक्नु भएको छ । तर, जग्गाको भाउ निर्धारण हुने वैज्ञानिक विधि भने छैन । बिक्रेताले जति मूल्य बढाएर बिक्री ग¥यो उक्त स्थान वरिपरिको मूल्य नै त्यसकै सेरोफेरोको दरमा चल्ने अभ्यास छ । त्यसैले रियल इस्टेट कारोबारीबीच चल्तीको वाक्य नै छ– व्यापारिक स्थानको जग्गाको मूल्य नै छैन । बिक्रेताले जति दर तोक्न सक्यो र खरिदकर्ताले जति रकम खन्याउन चाह्यो मूल्य त्यसकै आसपास निर्धारण भएर कारोबार हुन्छ ।

राष्ट्र बैंकले २०६६ माघमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाको घरजग्गा कर्जामाथि सीमा तोकेपछि सुस्ताएको घरजग्गाको मूल्यवृद्धि पछिल्लो समयमा फेरि उकालो चढ्न थालेको छ । यसै पनि, मुख्य आकर्षक स्थानहरूको जग्गाको मूल्य यो अवधिमा पनि स्थिर भए पनि घटेको भने थिएन । शिथिल रहेको घरजग्गाको कारोबार गत आर्थिक वर्षमा पाँच वर्षमै उच्च भएको छ । पछिल्लो पाँच वर्षको अवधिमध्ये आर्थिक वर्ष २०७१÷७२  मा कारोबार सबैभन्दा बढी हुन पुगेको छ । आव २०७१÷७२ को हालसम्मका महिनामा घरजग्गा कारोबारबाट उठ्ने रजिस्ट्रेसन दस्तुरबाट यो पुष्टि भएको हो । गत पुससम्ममा नै दस्तुर एक सय ७३ प्रतिशतले बढेको छ । गत आवमा घरजग्गा कारोबारबाट हुने रजिस्ट्रेसन दस्तुर सात अर्ब ८१ करोड ३६ लाख ५३ हजार रुपैयाँ उठेको छ । यो सरकारी लक्ष्यभन्दा झन्डै दोब्बर (एक सय ७३ प्रतिशत हो । यस आवमा चार अर्ब ५० करोड ५७ लाख २६ हजार रुपैयाँ रजिस्ट्रेसन दस्तुर बापत राजस्व उठाउने लक्ष्य राखिएको थियो । यो लक्ष्यभन्दा करिब १९ करोड बढी राजस्व आवको पहिलो ६ महिनासम्ममा नै उठिसकेको थियो । चालु आर्थिक वर्षको पछिल्ला महिनाहरूमा पनि जग्गाको कारोबार उल्लेख्य बढेको यसबाट पनि पुष्टि हुन्छ ।

काठमाडौंको न्युरोड, दरबारमार्ग, नयाँ बानेश्वर सर्वाधिक मूल्य पर्ने आकर्षक स्थान हुन् । यी स्थानको मुख्य सडक जोडिएका स्थानको जग्गाको चलनचल्तीको औसत मूल्य नै प्रतिआना रु. १ करोडभन्दा बढी छ । पर्यटकीय स्थल ठमेलमा बिक्रीका लागि जग्गा उपलब्ध छैन, तर कारोबार भइहालेमा प्रतिआना रु. २ करोडभन्दा माथिमा कारोबार हुन्छ । सुन्धाराको सिभिलमल छेउको पार्किङ अगाडिको जग्गाको मूल्य रु. १ करोड ३० लाख प्रतिआना तोकेर बिक्रीमा राखिएको छ । कोटेश्वरमा भक्तपुर जोड्ने बाटो छुने जग्गाको मूल्य रु. १ करोड प्रतिआना भन्न थालिसकिएको छ । काठमाडौं वरिपरि बाटो नै नपुगेको डाँडाकाँडाका जग्गाको मूल्य पनि प्रतिआनाको रु. एक–डेढ लाख चलिसकेको छ । रिङरोडभित्र त प्रति आनाजग्गाको न्युनतम मूल्य नै रु. १०–१५ लाख छ भने जग्गाको अधिकतम निश्चित मूल्य नै छैन । अहिले काठमाडौंको चक्रपथभित्रको जग्गाको औसत मूल्य रु. २५ लाख प्रतिआनामा कारोबार भइरहेको व्यवसायीहरू बताउँछन् । (हे. मूल्य टेबुल)

काठमाडौंमा मात्र होइन, देशका प्रमुख व्यापारिक तथा आर्थिक केन्द्र र विस्तार हुँदै गरेका बजारमा जग्गाको मूल्य ‘दिन दुई गुणा, रात चौगुणा’ ले बढिरहेको छ । रेमिटेन्सको आप्रवाहको वृद्धि, सहरी क्षेत्र केन्द्रित आर्थिक गतिविधि र बढ्दो आर्थिक अवसरका कारण सहरी क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य अनपेक्षित बढेको जानकारहरूको मत छ । गाउँबाट सहरतिर बढ्दो आन्तरिक बसाइसराइले पनि सहरी क्षेत्रमा जग्गाको मागको चापलाई बढाएको छ । बिर्तामोड, इटहरी, विराटनगर, वीरगन्ज, लालबन्दी, हेटौंडा, चितवन, भैरहवा, बुटवल, नेपालगन्ज, महेन्द्रनगर, पोखरा जस्ता सहरमा जग्गाको मागको चाप चर्को भएकाले मूल्य पनि उस्तै धेरै छ । (हे. मूल्य टेबुल)
issue-5_top-news_graphic-images2

मधेस विद्रोहपछि अन्तरिम संविधान संशोधन गरेर संघीय राज्य बनाउने विषयमा सहमति भएपछि देशमा मुख्य क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य तुलनात्मक रूपमा बढेको हो । संघीयताको विषयमा राजनीतिक सहमति नभइसके पनि सम्भावित क्षेत्रीय केन्द्रहरूमा यसैको नाममा जग्गाको मूल्य अचाक्ली बढेको छ । मधेसी–पहाडीबीचको मानसिक अन्तरद्वन्द्वका कारण तराईका सहरमा सुस्ताएका जग्गाको कारोबार पनि अहिले बढेको छ । यस्तै द्वन्द्वको तनावमा फसेको पूर्वको सहर विराटनगरमा घरजग्गाको कारोबार चहलपहल र मूल्य दुवैका दृष्टिले पुनः बौरिएको छ । त्यस्तै, इटहरी, धरान जस्ता सहरमा पनि स्थिति उही छ । विराटनगरलाई आधार बनाएर पूर्वाञ्चलमा रियल इस्टेट कारोबार गरिरहेका गोपालराज भट्टराई भन्छन्, ‘काठमाडौंका चल्तीको ठाउँभन्दा पनि धरान, इटहरी, विर्तामोड, विराटनगरमा जग्गाको मूल्य बढी छ ।’

एयरपोर्ट, रेलमार्ग, स्वास्थ्य, शिक्षा लगायतका सबै सहरी पूर्वाधारसँग जोडिएको तथा संघीय राज्य प्रणालीको केन्द्र हुने अपेक्षाका कारण विराटनगरमा रियल इस्टेट कारोबार र जग्गाको मूल्य चम्किएको भट्टराईको भनाइ छ । विराटनगरमा जग्गाको मूल्य रु. १० लाखदेखि ५० लाख प्रतिधुर (एक धुर बराबर १८२.२५ वर्गफिट वा १६.३९ वर्गमिटर) सम्म चलेको छ । पूर्वको अर्को सहर विर्तामोडमा आवासीय जग्गा प्रतिकठ्ठा (एक कठ्ठा बराबर ३६४५ वर्गफिट वा ३३८.६३ वर्गमिटर) २५–३० लाखमा पाइने भए पनि चोक र राजमार्ग छेउको व्यापारिक जग्गा प्रतिकठ्ठा रु. ५० लाखमा कारोबार भइरहेको छ । पूर्वको उदाउँदो व्यापारिक सहर इटहरी पनि व्यापारिक स्थानको जग्गाको मूल्य रु. ५० लाखदेखि १ करोड ५० लाख प्रतिधुरमा किनबेच हुन थालेको छ । इटहरी चोकको पश्चिम लाइनमा रहेको ताप्लेजुङ होटलस्थित जग्गाधनीले यसको मूल्य  धुरको डेढ करोड तोकेका छन् । गत महिना मात्र इटहरी (धरान लाइन) को गोरखा डिपार्टमेन्ट स्टोर नजिक बिक्रीमा रहेको जग्गा धुरको ४० लाख दिँदा पनि बिक्रेताले ४५ लाखभन्दा घटेनन् । लाहुरे सहरका रूपमा चिनिएको धरानको जग्गाको मूल्यको बढोत्तरी पनि आकासिँदो छ । पूर्व ब्रिटिस गोर्खाहरूको लोकप्रिय आवासीय यो क्षेत्रको घण्टाघर क्षेत्रमा बिक्रीका लागि जग्गा नै उपलब्ध छैन भने व्यापारिक क्षेत्रमा रु. २५ लाख धुरसम्ममा कारोबार भइरहेको छ ।

मध्यभागमा पर्ने व्यापारिक सहर हेटौंडाको मुख्य राजमार्ग तथा बजार क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य रु.  १० लाख प्रतिधुर भन्न थालिएको छ । घरजग्गा कारोबारको चहलपहल बढी हुँदा प्रतिधुरको रु. १५ लाखसम्म किनबेच भए पनि हाल ८ धुरको ५० लाखले खरिदबिक्री नै भइरहेको छ । राजमार्ग÷बजारभन्दा १ किमि बाहिर (पिप्ले, हुप्रा चौर लगायतका क्षेत्र) मा पनि प्रतिधुरको रु. ३ लाख चलेको छ भने राजमार्ग÷बजारभन्दा ५ किमि बाहिर १ लाख प्रतिधुर चलेको जग्गा कारोबार सम्बद्ध बताउँछन् ।

जग्गाको कारोबार अत्यधिक चम्किइरहेको अर्को स्थान चितवन हो । चितवनका स्थानीय रियल इस्टेट व्यवसायी दिनेश चुकेका अनुसार, यो देशकै महँगो जग्गा भएका स्थानमध्ये पर्छ । अहिले नारायणगढका व्यापारिक क्षेत्रमा जग्गा प्रतिहात ४०–५० लाखसम्ममा कारोबार भइरहेको छ । चार महिनाअघिसम्म हातको १२–१५ लाखसम्म मूल्य भएको नारायणगढको हाकिम चोकको जग्गाको मूल्य अहिले बढेर रु. २० लाखसम्म पुगेको चुके बताउँछन् । त्यस्तै, भरतपुरको आवासीय क्षेत्रमा प्रतिकठ्ठा जग्गाको मूल्य रु. ५०–६० लाख छ । नवलपरासीको गैंडाकोट (नयाँ टाउन) क्षेत्रमा केही महिनाअघिसम्म प्रतिकठ्ठाको रु. २० लाख पर्ने जग्गाको मूल्य बढेर ३० लाख कट्ठा पुगेको छ । चितवनका अन्य आवासीय ठाउँमा पनि जग्गाको मूल्य औसतमा रु. १० देखि १५ लाख प्रतिकट्ठा छ ।
issue-5_top-news_graphic-images
मूल्य यौटा, कारोबार अर्कै

जग्गा प्रतिआनाकै करोडौंसम्ममा कारोबार भए पनि सरकारी मूल्य भने न्यून छ । सरकारी मूल्य निर्धारण समयसापेक्ष हुन सकेको छैन भने अर्कातिर, कम मूल्यमा किनबेच भएको देखाएर राजस्व छल्ने प्रवृत्ति पनि उत्तिकै छ । काठमाडौंमा जग्गाको बजार मूल्यलाई समयसापेक्ष बनाउन तोकिएको जग्गाको मूल्य प्रकृति र स्थान हेरी आनाको न्यूनतम ७ हजारदेखि ४० लाख रुपैयाँसम्म निर्धारण गरिएको छ । सरकारले गत साउनदेखि नयाँ मूल्याङ्कन गरे पनि बजारमा अहिले कारोबार भने त्यसको कैयौं गुणा बढीसम्म भइरहेको छ । सरकारले आनाको अधिकतम ४० लाख रुपैयाँसम्म तोकेको स्थानमा अहिले पनि न्यूनतम रु. १ करोड रुपैयाँभन्दा बढीमा कारोबार भइरहेको छ ।

काठमाडौंको केशरमहलद्वारदेखि पश्चिम ठमेल मूल चोक हुँदै क्षेत्रपाटीचोकसम्म, हनुमानढोका जिल्ला प्रहरी कार्यालयपूर्व, सुरज आर्केड, इन्द्रचोक,  असन हुँदै भोटाहिटी चोक, जमल राष्ट्रिय नाचघरदेखि पूर्व विश्वज्योति हल, तीनधारा पाठशाला, महेन्द्र सालिकदेखि काठमाडौं प्लाजा, माइतीघर सिंहदरबार पश्चिम गेट, पुतली सडक, कृष्ण पाउरोटी हात्तीसार, जयनेपाल, दरबारमार्ग, कमलादी, सुन्धारा, न्युरोड, त्रिपुरेश्वरसम्मको मूल सडकमा जोडिएको जग्गाको मूल्य सरकारले प्रतिआना ४० लाख रुपैयाँसम्म तोकेको छ । तर, यो क्षेत्रमा प्रतिआना जग्गा रु. १ करोडभन्दा कममा पाइँदैन । यस्त,ै बागबजार, पूरानो बसपार्क, पद्मोदय मोडदेखि सभागृह चोकसम्मको मूलबाटोमा जोडिएको जग्गाको मूल्य प्रतिआना ३६ लाख रुपैयाँ निर्धारण गरिएको छ । न्युरोड गेटलेखि महाबौद्ध ओटुमार्ग, रञ्जना मल, फसिकेब वरपरको मूल्य आनाको ३२, लैनचौर चोकदेखि पानीपोखरी, टिचिङ हुँदै नारायण गोपाल चोकसम्म मूलबाटोमा जोडिएका जग्गा प्रतिआना ३० लाख रुपैयाँ कायम गरिएको छ । सरकारले सबैभन्दा कम मूल्य चाबहिल मालपोत कार्यालयअन्तर्गतको नाङ्लेभारेमा सडक नभएको जग्गालाई प्रतिआना ७ हजार रुपैयाँ निर्धारण गरेको छ ।

केही महिनाअघि मालपोत कार्यालय चाबहिलबाट काठमाडौंको बौद्धमा रहेको चार आना जग्गा र त्यसमा बनेको अढाई तले घर ४० लाख रुपैयाँ मूल्यमा रजिस्ट्रेसन पास भयो । तर, राजधानीको उत्तरपूर्वमा रहेको बौद्धमा पछिल्ला वर्षहरूमा घर जग्गाको मूल्य आकासिएका कारण बनिबनाउ घर सहित ४ आना उक्त जग्गाको वास्तविक मूल्य मालपोतमा पास गरिएभन्दा कम्तीमा चार गुणा बढी हुनुपर्ने घर जग्गा व्यवसायीहरू बताउँछन् । तर रजिस्ट्रेसन शुल्क कम बुझाउनुपर्ने भएकाले लेनदेनको मूल्यभन्दा पनि सरकारले तोकेको जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकनलाई आधार मान्दै जग्गा पास गर्ने प्रवृत्ति मालपोत कार्यलयहरूमा वर्षौंदेखि विद्यमान छ ।

जग्गा पास गर्दा कम शुल्क तिर्नुपरोस् भनेर नाम चलेका हाउजिङ कम्पनीले समेत वास्तविक मूल्यभन्दा न्यूनतम मूल्यांकनकै आधारमा जग्गा पास गराउने गरेको मालपोत अधिकारीहरूको अनुभव छ । तर पछिल्ला दिनमा सम्पत्तिको स्रोतको खोजबिन हुन थालेपछि कतिपय व्यक्तिहरूले वास्तविक लेनदेनकै मूल्य राखेर जग्गा किनबेच गर्न थालेका पनि छन् । यथार्थ मूल्यमा नै जग्गा पास गराउन चाहनेहरूले खेप्नुपर्ने परिस्थिति पनि कम्ती जटिल छैन । सरकारको न्यूनतम मूल्यभन्दा माथि पास गर्दा कर तिर्न अर्को पक्ष तयार नभएपछि आफैंले सबै शुल्क बेहोरेर लेनदेनकै मूल्यमा जग्गा पास गरेको अनुभव पनि कतिपयको छ ।

अहिले प्रमुख जिल्ला अधिकारीको अध्यक्षतामा मूल्याकंन समिति बनाएर बर्सेनि रजिस्ट्रेसन हुने लिखतका लागि न्यूनतम मूल्य निर्धारण गर्ने गरिएको छ । उक्त न्यूनतम मूल्यांकन र सरकारले आवश्यक पर्दा जग्गा अधिग्रहण गर्दा जग्गाधनीहरूबाट माग हुने मुआब्जामा ठूलो अन्तर देखिएपछि सरकारले कानुन संशोधन गर्ने तयारी गरेको छ । अब जग्गा पास गर्नका लागि तोकिएको न्यूनतम मूल्यांकन र मुआब्जा रकम एउटै पार्ने गरी कानुन संशोधन गर्न लागिएको हो । व्यक्तिलाई दिनुपर्ने क्षतिपूर्ति चाहिँ धेरै र रजिस्ट्रेसन प्रयोजनको मूल्य चाहिँ धेरै कम भएकाले त्यसलाई समायोजित गर्न दुवै मूल्यलाई एउटै होस् भन्ने गरी जग्गा प्राप्ति ऐन २०३४ को पहिलो संशोधनको तयारी अघि बढाइएको छ ।gharjagga_kaarobar

काठमाडौंको चाबहिलस्थित एउटै मालपोत कार्यालयले वर्षमा झन्डै ९५ करोड रुपैयाँ राजस्व संकलन गरेको पाइएको हुँदा देशभरको कारोबारलाई हेर्ने हो भने जग्गा किनबेचबाट हुने राजस्व संकलनमा सरकारले बर्सेनि अर्बाैं रुपैयाँ गुमाइरहेको सहजै अनुमान गर्न सकिन्छ ।
सरकारले निर्धारण गरेको मूल्यभन्दा कैयौं गुणा बढीमा कारोबार भइरहेको जानकारी सरकारी अधिकारीहरूलाई नभएको होइन । बढी मूल्यमा कारोबार गरेर कम मूल्यमा कारोबार भएको देखाएर राजस्व छल्ने प्रवृत्तिप्रति पनि उनीहरू जानकार छन् । काठमाडौं डिल्लीबजार मालपोत कार्यालयका एक अधिकारी भन्छन्, ‘रु. ७० लाख प्रतिआनामा कारोबार भएको जग्गा ३० लाखमा कारोबार भएको देखाएर मालपोत पास गरिन्छ ।’ वास्तविक कारोबार मूल्य नै राखेर जग्गा पास गर्नेहरू पनि भए पनि तिनीहरूको संख्या अत्यन्तै कम हुने उनले बताए ।  प्रायः कारोबारीले वास्तविकभन्दा धेरै कम मूल्यमा कारोबार भएको देखाउने गरेका छन् । सम्पत्तिको मूल्यांकन पनि निकायपिच्छे फरक फरक हुने कारणले त्यसो भएको ती अधिकारीको दाबी छ । एउटै सम्पत्तिको मूल्यांकन मातपोत, नगरपालिका र बैंकको फरक फरक हुन्छ । यसले गर्दा सरकारले चौतर्फी रूपमा राजस्व गुमाइरहेको छ ।

घरजग्गाको कारोबार गर्दा सरकारले तोकेको न्यूनतम मूल्यांकनका आधारमा जग्गा पास गर्ने प्रवृत्तिबाट राज्यले अर्बौं रुपैयाँ बराबरको राजस्व गुमाइरहेको छ । वास्तविक मूल्यभन्दा निकै कम रहेको सरकारी दरका आधारमा जग्गा बेच्ने र किन्ने पक्षले मालपोतमा जग्गा पास गराउँदा यस्तो नोक्सानी भइरहेको जानकारहरू बताउँछन् । त्यसलाई नियन्त्रण गर्न जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन र सरकारले जग्गा अधिग्रहण गर्दा उपलब्ध गराउने मुआब्जाको रकम एउटै हुने गरी कानुन संशोधनको तयारी गरिएको भए पनि हालसम्म त्यो कानुन पारित हुन सकेको छैन ।

जग्गा बिक्री गर्दा कम मूल्य देखाएर राजस्व छलेका एक दर्जनले सम्पत्ति शुद्धीकरणको अभियोग खेपिरहेका छन् । कम मूल्यमा जग्गा किनबेच गरेको देखाएर रजिस्ट्रेसन पास गरे पनि खातामा बढी रकम हुनेलाई शंकास्पद ठह¥याउँदै अनुसन्धानमा तानिने गरेको छ । मालपोतका लेखनदास र कर्मचारीले नै सरकारी मूल्यांकन अनुसारको दरमा मात्र कारोबार भएको देखाउन सुझाव दिने गरेको यस्तै अभियोग लागेका एक जग्गा कारोबारीले बताए । जग्गा किनबेच गर्ने ९० प्रतिशतले न्यून मूल्य देखाएर कारोबार गर्ने गरेका छन् ।

संयन्त्र आवश्यक

विश्वका धेरैजसो देशमा सम्पत्ति मूल्यांकन गर्ने छुट्टै निकाय हुन्छ । नेपालमा पनि सम्पत्तिको मूल्यांकनका लागि अलग्गै निकाय हुन जरुरी भए पनि हालसम्म यस्तो व्यवस्थित योजना र पद्धति छैन । सम्बन्धित जिल्लाका लागि प्रमुख जिल्ला अधिकारी नेतृत्वको संयन्त्रलाई सम्पत्तिको मूल्यांकन तोक्ने अधिकार भए पनि त्यसले प्रभावकारी काम गर्न सकेको छैन । हरेक वर्ष देशभरि सम्पत्तिको मूल्यांकन गर्दै त्यसलाई अद्यावधिक गर्ने संयन्त्र आवश्यक भएको अर्थशास्त्री केशव आचार्य बताउँछन् । वैज्ञानिक आधारमा मूल्यांकन गर्ने पद्धति बसाउन सके जग्गाको अनियन्त्रित मूल्यवृद्धि थामिने उनको विश्वास छ । यसको संयन्त्रले स्थान विशेषमा जग्गाको प्रयोजन र उपयोग तोकेर मूल्य निर्धारण गर्नुपर्ने उनी बताउँछन् । ‘कुन जग्गा के कामका लागि तोकिनुपर्छ,’ उनी भन्छन् । सम्पत्तिको अवस्था, गुणस्तर, सेवा सुविधा, सहरी वा अन्य पूर्वाधार सुविधा, आम्दानीको अवसर वा विकल्पहरू, प्रतिफल आदि हेरेर वार्षिक त्यसको म्ूल्यांकन गरिनु आवश्यक हुन्छ । सम्बन्धित सम्पत्ति धनीले उक्त निकायबाट आफ्नो सम्पत्तिको मूल्यांकन प्रमाणपत्र लिन सक्नेछ भने सोही एउटा प्रमाणपत्र मालपोत, नगरपालिका र बैंक प्रयोजन आदि सबैमा मान्य हुनेछ । यसो गर्दा एकातिर सरकारले राजस्व गुमाउनुपर्दैन भने अन्य सरोकारवाला निकायपिच्छे मूल्यांकन गर्ने÷गराउने झन्झट रहँदैन ।

त्यसैले मूल्य निर्धारणमा प्रभाव पार्न सरकार सक्षम हुनुपर्छ । जग्गाको मूल्यलाई वैज्ञानिक बनाउन सरकारले उच्चस्तरीय मूल्यांकन ‘आयोग’ नै बनाउनुपर्छ । उक्त आयोगले हरेक वर्ष मुलुकभरिको जग्गाको मूल्य तोकिदिनुपर्छ । हाल मालपोतले गर्दै आएको मूल्य निर्धारण त्यति प्रभावकारी हुन सकेको छैन । यो कहिलेकाहीं बजार मूल्यभन्दा पनि माथि जान सक्छ । तर व्यवहारमा मूल्य बजारको भन्दा बढी हुनुहँुदैन । बजार मूल्यको नजिक–नजिक पुगेर नियमित रूपमा समायोजन गर्नुपर्दछ ।

मनमौजी मूल्यले विकास प्रभावित

जग्गा मूलतः उत्पादनको साधन भए पनि मनमौजी र मनोमानी मूल्य तोक्ने प्रवृत्ति छ । जग्गाको मूल्यका कारण मुआब्जा विवादले धेरै विकास निर्माणका परियोजनाहरू सम्पन्न हुन सकेका छैनन् । जग्गाधनीले आफूखुसी जग्गाको मूल्य तोक्दै मनलाग्दी मुआब्जा मागगरेपछि ठूला परियोजनाहरूको निर्माण रोकिँदै आएका छन् । ढल्केवर–मुजफ्रपुर प्रसारण लाइन अन्तर्गत सिन्धुलीमा जग्गाको लाखौं क्षतिपूर्ति माग्दै स्थानीयले अवरोध गरेपछि यो आयोजना वर्षौं अवरुद्ध भयो । पूर्वपश्चिम रेलमार्गदेखि जलविद्युत् परियोजना सबैतिर यस्तो दुरवस्था प्रायः सबै परियोजनाले भोगेका छन् । जग्गा अधिग्रहणकै समस्या कारण ठूला परियोजनाहरू अड्किने गरेका छन् । कुनै स्थानमा परियोजना निर्माण सुरु हुने चर्चा चल्ने बित्तिकै जग्गाको मूल्य एकाएक बढ्ने र बिना औचित्य ठूलो नाफा राखेर कारोबार हुने प्रवृत्ति सामान्य भइसकेको छ ।
भविष्यमा विकास निर्माणको काम होला र मुआब्जा कसौंला भनेर जग्गा ओगटेर बस्ने प्रवृत्ति बढिरहेको छ । उद्योग व्यवसाय चलाउँछु भन्दै हजारौं हेक्टर जमिन भाडामा वा किनेर आधिपत्य जमाइरहेका छन् । डाँडाकाँडा नै ओगटेर बस्नेहरू समेत छन् । व्यक्तिले यसरी हजारौंं हेक्टर ओगटेर बस्ने हो भने सरकारले विकास निर्माणका काम गर्न, मुआब्जा बेहोर्न कठिन पर्ने जानकारहरू बताउँछन् । सरकारले संविधानमा नै प्राकृतिक सम्पत्तिमा राज्यको सर्वोपरि अधिकार रहने व्यवस्था स्थापित गर्नुपर्ने पूर्वगभर्नर डा. युवराज खतिवडाको भनाइ छ । तर, जग्गामा अधिकार खोस्नु स्वतन्त्रता र उदारवादको विपरीत हुने तर्क पनि छँदैछ ।

जग्गाको अधिकार सरकारसँग भयो भने कम आय हुनेका लागि ‘अफोर्डेबल हाउजिङ’ विकास गर्न सकिने सम्भावना हुन्छ । जग्गाको मूल्य अधिक हुँदा कुनै पनि डेभलपरले सस्तोमा घर बनाएर दिन समेत सक्दैनन् । उनीहरूलाई सरकारले जग्गा भाडामा वा ल्यान्ड पुलिङ मार्फत दिने हो भने ‘लो कस्ट हाउजिङ’ बनाउन सकिने सम्भावना हुन्छ । पूर्वगभर्नर  खतिवडा जमिन भनेको किनबेच गर्ने वस्तु नै नभएको र यसलाई राज्यको स्वामित्वमा राख्नुपर्ने प्राकृतिक सम्पत्ति भएको बताउँछन् । जमिनमा भोगाधिकार मात्र नागरिकको बनाउनुपर्ने उनको विचार छ । राज्यले जनतालाई उचित क्षतिपूर्ति दिएर चाहिएको बेला जग्गा वैकल्पिक उपयोगमा ल्याउन सक्ने बनाउनुपर्ने उनी तर्क गर्छन् ।

propertytoday.com.np April 19, 2015